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I Documenti necessari per affittare ai Cittadini non UE

In caso di locazione di un immobile a un cittadino non appartenente all’Unione Europea, è importante sapere quali siano i documenti necessari per la stipula del contratto di affitto e quali regole seguire.

Ecco una breve guida sulle tipologie di contratto, sui documenti necessari per la sottoscrizione e sulle eventuali agevolazioni per i cittadini stranieri che prendono in affitto una casa.

Contratti di affitto a cittadini non UE: quali sono le tipologie

I tipi di contratto di locazione sono due:

1. Contratto a canone libero: le parti decidono liberamente l’importo del canone mensile. La durata minima è di 4 anni e, salvo scioglimento del contratto, si rinnova per altri 4 anni.
2. Contratto a canone concordato: il canone è stabilito in base agli Accordi Territoriali stipulati tra le associazioni dei proprietari immobiliari, come UNIONCASA, e le organizzazioni degli inquilini. La durata è di 3 anni, rinnovabile per altri 2 anni, con detrazioni e agevolazioni per il proprietario.

Per il contratto a canone concordato è necessaria la certificazione da parte di un’associazione di categoria firmataria dell’Accordo Territoriale, che attesti la conformità del contratto a quanto previsto dall’accordo.

Il contratto di affitto, entro 30 giorni dalla sottoscrizione, deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Per un cittadino straniero, la registrazione serve anche a dimostrare la disponibilità di un alloggio idoneo ai fini del rinnovo del permesso di soggiorno.

Contratti di affitto: quali sono i documenti necessari?

I cittadini stranieri che prendono in affitto un immobile ad uso abitativo devono presentare i seguenti documenti:

• carta di identità o passaporto;
• codice fiscale;
• permesso di soggiorno;
• documenti relativi al lavoro: ultime due buste paga e Certificazione Unica per i lavoratori dipendenti; modello Unico o ultima dichiarazione dei redditi per i lavoratori autonomi; bilancio provvisorio in caso di società.

I cittadini stranieri, come quelli italiani, hanno diritto di accedere ai servizi di intermediazione delle agenzie sociali messe a disposizione dalla Regione o dagli Enti Locali, per facilitare l’affitto di abitazioni, e anche al credito agevolato in materia di edilizia, recupero, acquisto e affitto della prima casa.

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Contratti di Locazione ad uso Abitativo: quali scegliere?

Se sei proprietario di un immobile ad uso abitativo in una città come Roma, in quartieri come San Giovanni, Prati, Piazza Bologna, Tuscolana ed Eur, oppure in zone vicine a grandi aziende, università o aree turistiche, potresti avere facilità nel trovare un inquilino interessato a prendere in affitto il tuo appartamento o una stanza.

A questo punto è importante capire quale contratto utilizzare e quale sia più conveniente dal punto di vista fiscale. Le principali tipologie di contratti ad uso abitativo sono: contratto a canone concordato, contratto a canone libero e contratto ad uso turistico.

Contratto a canone concordato: come funziona e quali requisiti bisogna avere?

Il contratto a canone concordato è disciplinato dalla legge n. 431/1998 e ha una durata ordinaria di 3 anni + 2 anni di proroga.

L’importo del canone mensile non può essere scelto liberamente dal proprietario, ma viene determinato in base agli Accordi Territoriali firmati dalle associazioni dei proprietari immobiliari e dalle associazioni degli inquilini, depositati presso il Comune.

Come si calcola il canone concordato del mio appartamento?

Per il calcolo è necessario rivolgersi a una delle associazioni firmatarie dell’Accordo Territoriale. L’associazione, in base alla zona in cui è situato l’immobile e alle caratteristiche dell’appartamento, determinerà l’importo massimo a cui è possibile affittare la casa o la stanza.

Perché utilizzare il contratto a canone concordato?

Utilizzando questo tipo di contratto è possibile ottenere agevolazioni fiscali sulle imposte da pagare sul reddito percepito dalla locazione, applicando la cedolare secca al 10% anziché al 21%. Inoltre, è prevista una riduzione dell’imponibile su cui si calcola l’IMU pari al 25%.

Come ottenere l’agevolazione fiscale con il contratto a canone concordato?

Per beneficiare delle agevolazioni fiscali è necessario ottenere un’attestazione asseverata da parte di un’associazione firmataria dell’Accordo Territoriale.

Come redigere un contratto a canone concordato?

È necessario utilizzare i modelli di contratto stabiliti dagli Accordi Territoriali locali depositati presso il Comune, redatti in base al D.M. Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017.

Contratto a canone libero

Il contratto a canone libero ad uso abitativo è disciplinato dalla legge n. 431/1998 e ha una durata di 4 anni + 4 anni di proroga.

La caratteristica principale di questa tipologia di contratto è che il proprietario può scegliere liberamente l’importo del canone mensile, nel rispetto della normativa vigente.

Dal punto di vista fiscale, chi utilizza il contratto a canone libero può scegliere il regime ordinario, pagando le imposte sul reddito complessivo, oppure applicare la cedolare secca al 21% sul reddito derivante dalla locazione.

Contratto di locazione ad uso turistico

Il contratto di locazione ad uso turistico ha lo scopo di soddisfare esigenze di alloggio a breve termine di turisti e viaggiatori.

Si tratta di una particolare tipologia di locazione transitoria, la cui durata e il cui canone sono liberamente determinati dalle parti. È disciplinato dal D.L. n. 50/2017, art. 4, comma 1.

Quali sono le caratteristiche del contratto ad uso turistico?

La durata di questi contratti è generalmente breve, spesso inferiore a 30 giorni. Le parti sono libere di determinare l’importo del canone e la cauzione è variabile a discrezione del locatore.

Questi contratti sono destinati a soggiorni turistici e vacanze. Non è obbligatoria la registrazione se la durata è inferiore a 30 giorni.

La locazione ad uso turistico offre ai proprietari la possibilità di affittare il proprio immobile per brevi periodi e consente ai turisti e ai viaggiatori di trovare alloggi confortevoli per la permanenza.

Tabella riassuntiva

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I 10 Errori più comuni quando si stipula un contratto di Locazione a Canone Concordato

UNIONCASA ha stilato un elenco degli errori che più frequentemente vengono commessi da proprietari e inquilini in occasione della stipula di un contratto a canone concordato, che può essere di tre tipi:

• Contratto 3+2, ovvero minimo tre anni, con rinnovo di due anni.
• Contratto per studenti fuori sede, con durata da 6 a 36 mesi e rinnovabile una sola volta.
• Contratto transitorio, con durata da 1 a 18 mesi senza possibilità di rinnovo.

L’Organizzazione UNIONCASA, maggiormente rappresentativa della proprietà immobiliare e firmataria della Convenzione Nazionale sugli affitti a canone concordato, ha raccolto una casistica delle problematiche causate da una scarsa o superficiale conoscenza della normativa legata ai canoni concordati.

Vediamo nel dettaglio gli errori più comuni quando si stipula un contratto di locazione a canone concordato.

1) Utilizzo della modulistica prevista per il canone concordato, ma applicazione del canone di libero mercato.

È frequente incorrere in contratti transitori o 3+2 stipulati su modulistica a canone concordato, ma con un canone non determinato in base all’accordo locale.

2) Non richiedere alle associazioni di categoria, come UNIONCASA, l’attestazione di conformità del contratto o del canone concordato.

L’attestazione è necessaria per ottenere le agevolazioni fiscali, come IMU ridotta e cedolare secca al 10% invece che al 21%.

3) Utilizzare il contratto transitorio senza inserire la motivazione e prevedendone il rinnovo automatico.

Il contratto transitorio, per essere valido, deve contenere una motivazione prevista dall’accordo locale, da parte dell’inquilino o del proprietario. Inoltre, per sua natura, non può prevedere il rinnovo automatico.

4) Dimenticare o non sapere di dover registrare il contratto entro 30 giorni.

L’omissione comporta sanzioni, poiché ogni contratto di locazione deve avere forma scritta ed essere registrato, sia in regime ordinario sia con cedolare secca.

5) Affittare con contratto per studenti anche a studenti residenti a meno di 100 km dall’università.

Il contratto per studenti fuori sede può essere utilizzato per studenti residenti in località distanti almeno 100 km dall’università.

6) Affittare senza aver prima ottenuto l’APE, Attestato di Prestazione Energetica.

L’APE è necessario sia per l’affitto di qualunque tipo sia per la vendita di un immobile.

7) Prevedere il rinnovo nel contratto transitorio.

Il contratto transitorio non può rinnovarsi, perché l’esigenza transitoria deve avere una durata certa.

8) Non suddividere il canone dalle spese condominiali, con specifica di salvo conguaglio.

Questo può creare problemi perché il canone potrebbe non rientrare nelle fasce previste dall’accordo e, in caso di forfetizzazione, le spese condominiali potrebbero essere tassate come canone.

9) Utilizzare contratti non previsti dall’accordo locale.

Spesso vengono utilizzati contratti risalenti ad anni precedenti, prestampati di provenienza non chiara o contratti a canone libero modificati nella durata e nelle condizioni.

10) Inserire clausole vessatorie.

Inserire nei contratti clausole contrarie alla legge o penalizzanti per gli inquilini può creare problemi legali. Un deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, non ci si può riservare una copia delle chiavi per controllare l’appartamento e non si possono prevedere limiti illegittimi di accesso o utilizzo dell’immobile.

A cura della sede Nazionale UNIONCASA.

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Vendita di un Immobile concesso in Locazione Commerciale

Vendita di immobile concesso in locazione commerciale: si tratta di un’ipotesi diffusa nella realtà quotidiana e comporta alcune tutele per il conduttore del bene.

Innanzitutto, va premesso che i contratti di locazione ad uso commerciale sono soggetti alla disciplina prevista dalla legge 392/78, cosiddetta legge sull’equo canone.

Tale normativa differenzia le attività dei conduttori a seconda che siano esercitate a contatto diretto con il pubblico o meno, prevedendo una disciplina diversa per le due ipotesi.

Attività a contatto diretto con il pubblico

Nel primo caso, a fronte della volontà di vendita di un immobile, la legge garantisce gli interessi del conduttore attraverso due istituti: il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto, previsti dagli artt. 38 e 39.

Il proprietario dell’immobile dovrà quindi preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni.

In particolare, il locatore dovrà comunicare le sue intenzioni al conduttore, indicando:

• il corrispettivo in denaro;
• le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
• l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore potrà esercitare tale diritto entro sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, mediante avviso al locatore.

Successivamente dovrà versare il prezzo di acquisto, con contestuale stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Qualora invece il proprietario ometta di adempiere a tali obblighi, l’avente diritto alla prelazione potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Attività non a stretto contatto con il pubblico

Nel secondo caso, ovvero quando non vi siano rapporti diretti con la clientela, l’art. 41, comma 2, della legge sull’equo canone, così come interpretato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, esclude l’applicabilità degli artt. 38 e 39.

Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non sarà tenuto a privilegiare il conduttore nella conclusione della compravendita, ma potrà scegliere liberamente la propria controparte contrattuale.

Vendita di un immobile: cosa succede al contratto di locazione

A questo punto si pone il problema di stabilire quali saranno le sorti del contratto di locazione.

La legge stabilisce che l’acquirente subentra nel contratto quale locatore, alle condizioni concordate dalle parti originarie, e l’inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell’accordo.

Si ricorda infine che la legge sull’equo canone prevede precisi termini di durata delle locazioni commerciali: esse non possono essere inferiori a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività:

• industriali;
• commerciali;
• artigianali;
• di interesse turistico;
• di esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

La durata non può essere inferiore a nove anni nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere.

Fanno eccezione le attività di carattere transitorio, che possono avere durata più breve.

A cura della sede Nazionale UNIONCASA.

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Assunzione Colf e Badanti a Roma San Giovanni

Le famiglie italiane e soprattutto quelle residenti nelle grandi città come Roma hanno sempre più bisogno di assistenza domestica che può essere di badanti per le persone anziane, colf per coppie e famiglie con entrambi i coniugi impegnati tutto il giorno al lavoro, e baby sitter per le giovani coppie che spesso non possono contare sull’aiuto dei nonni oppure presenza di asili insufficienti o molto costosi.

Cosa bisogna fare per Assumere un lavoratore domestico?

La legge prevede che bisogna assumere un lavoratore domestico entro 24 ore prima dell’inizio della prestazione lavorativa. La procedura consiste in innanzitutto nella redazione di una lettera di assunzione nella quale devono essere indicati e regolati i vari aspetti del rapporto di lavoro : data di inizio rapporto, durata del contratto, convivenza o meno, livello di inquadramento, retribuzione pattuita, orario settimanale di lavoro, tredicesima mensile in busta paga , ferie, malattia e infortuni sul lavoro ed altro ancora.

In seguito alla redazione e firma della lettera di assunzione il datore di lavoro dovrò procedere con l’adempimento della comunicazione all’INPS dell’assunzione , attraverso il proprio Spid oppure rivolgendosi ad un intermediario abilitato come un Consulente del Lavoro o una Associazione di Datori di Lavoro Domestico ( esempio l’Associazione Confdomestico) .

La Comunicazione dell’assunzione di una colf o badante ha efficacia nei confronti dell’INPS , dell’INAIL, e Ministero del Lavoro .

Perchè regolarizzare un rapporto di lavoro domestico?

Regolarizzare un rapporto di lavoro domestico evita il rischio di una vertenza di lavoro, consente di avere la copertura INAIL in caso di infortunio durante lo svolgimento della prestazione di lavoro. Infatti assumendo il lavoratore domestico si dovranno pagare dei Contributi all’INPS , i quali hanno una funzione previdenziale per il lavoratore ma anche quella di attivare la copertura dell’INAIL in caso di infortunio, malattia professionale. Gli infortuni sul lavoro domestico in rapporti regolarizzati se gestiti correttamente consentono al lavoratore di essere pagato dall’INAIL .

Quali documenti servono per fare una assunzione di una colf o badante?

I documenti necessari sono :

– documento di identità e codice fiscale del datore di lavoro;

– documento di identità e codice fiscale del lavoratore;

– permesso di soggiorno del lavoratore se è extra comunitario.

Assistenza e servizi possono essere svolti anche interamente online

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Denuncia Infortunio Colf – Badanti – Babysitter

Infortunio colf a ore e badante: obblighi del lavoratore domestico

Il collaboratore dovrebbe farsi certificare l’infortunio al pronto soccorso il prima possibile, specificando il momento, il luogo dove è avvenuto l’incidente e le modalità.

In questo modo il medico del pronto soccorso può capire se si tratta di infortunio sul lavoro, avvenuto presso il luogo di lavoro o nel tragitto da e per il lavoro, oppure di malattia. In caso di infortunio, il certificato rilasciato dal pronto soccorso avrà indicazione “INAIL sì”.

Il lavoratore ha l’obbligo di dare immediata notizia dell’infortunio al datore di lavoro. In caso contrario, se il datore non provvede alla denuncia nei termini di legge, il lavoratore infortunato può perdere il diritto all’indennità temporanea INAIL per i giorni antecedenti alla denuncia.

Obblighi del datore di lavoro

Il datore di lavoro, appena venuto a conoscenza dell’infortunio, deve presentare denuncia all’INAIL entro 48 ore dall’evento.

Indennità di infortunio

I primi 3 giorni di calendario sono a carico del datore di lavoro e vanno retribuiti con la paga di fatto, comprensiva di vitto e alloggio per i collaboratori conviventi.

A decorrere dal 4° giorno successivo a quello dell’infortunio e fino alla guarigione, viene pagata un’indennità giornaliera dall’INAIL, comprensiva dei giorni festivi e del vitto e alloggio per i conviventi, pari al:

• 60% della retribuzione convenzionale per i primi 90 giorni di calendario;
• 75% della retribuzione convenzionale dal 91° giorno di calendario in poi.

TFR, ferie e tredicesima, durante l’infortunio, maturano fino alla fine del periodo di conservazione del posto di lavoro, quindi per l’intero periodo.

Non è invece dovuto da parte del datore di lavoro il versamento dei contributi al lavoratore per il perdurare del periodo dell’infortunio.

I lavoratori domestici, dopo aver assolto le procedure previste, ricevono direttamente dall’INAIL l’indennizzo su conto corrente a loro intestato.

Si effettua il servizio anche online, senza recarsi in sede.

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Chi deve presentare la dichiarazione di successione e quali sono le imposte?

Chi deve presentare la dichiarazione di successione?

Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione gli eredi, i chiamati all’eredità, i legatari oppure i loro rappresentanti legali.

Inoltre, sono obbligati alla presentazione anche:

• i rappresentanti legali degli eredi o dei legatari;
• gli immessi nel possesso dei beni, in caso di assenza del defunto o dichiarazione di morte presunta;
• gli amministratori dell’eredità;
• i curatori delle eredità giacenti;
• gli esecutori testamentari;
• i trustee.

Nel caso in cui vi siano più soggetti obbligati, la dichiarazione di successione può essere presentata anche da uno solo di essi.

Quali imposte devono essere pagate nella successione?

Innanzitutto deve essere versata l’imposta di successione, determinata dall’Agenzia delle Entrate sulla base del grado di parentela tra il defunto e gli eredi.

Dichiarazione di successione: quali aliquote si applicano?

Le aliquote previste per l’imposta di successione sono:

• 4% per il coniuge e i parenti in linea retta (figli, genitori, nipoti), da calcolare sul valore eccedente 1 milione di euro per ciascun erede;
• 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente 100.000 euro per ciascun erede;
• 6% sul valore totale, senza franchigia, per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% sul valore totale, senza franchigia, per tutte le altre persone.

Le franchigie si applicano a ciascun beneficiario singolarmente.

Nel caso in cui il beneficiario sia una persona con handicap riconosciuto ai sensi della Legge 104/1992, la franchigia aumenta a 1,5 milioni di euro. L’imposta verrà applicata soltanto sulla parte eccedente tale importo.

Le franchigie non sono cumulabili tra loro.

La franchigia viene aggiornata ogni quattro anni in base all’indice ISTAT del costo della vita.

Ci sono altre imposte oltre a quella di successione?

Se nell’eredità sono presenti immobili, devono essere versate anche:

• Imposta ipotecaria pari al 2%;
• Imposta catastale pari all’1%.

Per chi possiede i requisiti “prima casa”, l’imposta ipotecaria e catastale si applicano in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

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Indennità di mancato preavviso nei contratti di Locazione

Il conduttore, ai sensi dell’art. 3, comma 6, L. 431/1998, può recedere anticipatamente dal contratto di locazione qualora ricorrano gravi motivi, oggettivi o soggettivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi.

Detto termine può essere ridotto mediante specifica previsione contrattuale.

Indennità di mancato preavviso nelle locazioni

La previsione di un termine di preavviso ha la funzione di garantire al locatore un lasso di tempo ragionevole per trovare nuovi inquilini e stipulare un nuovo contratto, senza perdere il diritto al compenso per l’utilizzo dei locali.

(Cass. n. 15769/2015)

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo, in capo all’inquilino, di corrispondere al locatore il pagamento dei canoni mensili previsti dalla legge o dal contratto, a partire dalla comunicazione del recesso oppure, in assenza di comunicazione, dal rilascio dell’immobile.

La giurisprudenza ha chiarito che, nel caso in cui nel contratto di locazione non sia prevista espressamente la facoltà di recesso per gravi motivi senza preavviso, trova applicazione l’art. 3, comma 6, L. 431/1998.

In tal caso, il conduttore può recedere in qualunque momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, dando comunque comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, oppure del termine inferiore eventualmente pattuito.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta a carico del conduttore il pagamento del canone fino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso.

(Trib. Pordenone, n. 624 del 22 novembre 2022)

Occorre tuttavia valutare cosa accada quando, nonostante il mancato rispetto del termine di preavviso, il locatore stipuli un nuovo contratto allo stesso canone e l’immobile venga immediatamente occupato da nuovi inquilini dopo il rilascio da parte del conduttore originario.

Secondo recente giurisprudenza, nel caso in cui l’immobile sia immediatamente rimesso sul mercato e locato al medesimo canone, il locatore non ha diritto ad alcun indennizzo, non essendovi un effettivo pregiudizio patrimoniale.

(Trib. Torino, n. 1247 del 22 marzo 2023; Cass. n. 18167 del 23 ottobre 2012)

In tale ipotesi, infatti, l’incasso di un doppio canone locatizio risulterebbe ingiustificato, anche in considerazione della natura non propriamente risarcitoria dell’indennità di mancato preavviso.

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Cambio di Residenza nel Comune di Roma

Hai comprato casa o preso in affitto casa a Roma nel quartiere San Giovanni, Appio Latino o Tuscolano e devi fare il cambio di residenza? Di seguito alcune informazioni utili.

Innanzitutto, la residenza è il luogo dove una persona ha la dimora abituale, come previsto dall’art. 43, comma II, del Codice Civile. È molto importante per varie ragioni, sia amministrative che fiscali, e per percepire prestazioni da parte degli Enti Pubblici, come l’INPS.

In quali casi si fa il cambio di residenza?

Se la tua dimora abituale è cambiata, devi fare richiesta di spostamento della residenza all’ufficio anagrafico del Comune dove è situata la nuova abitazione.

• Se hai acquistato una nuova casa e lì sarà la tua dimora abituale;
• Se hai preso in affitto una casa che sarà la tua dimora abituale;
• Se sei ospite del proprietario di una casa, come parente, amico o datore di lavoro, e lì sarà la tua dimora abituale;
• Se sei ospite dell’inquilino di una casa, come parente, amico o datore di lavoro, e lì sarà la tua dimora abituale.

Quali sono i documenti per fare il cambio di residenza?

I documenti possono variare a seconda che tu sia guidatore di auto o moto, cittadino extracomunitario o cittadino dell’Unione Europea.

Inoltre, possono essere richiesti documenti e autodichiarazioni specifiche se sei ospite del proprietario o dell’inquilino della casa, oppure se vi è lo spostamento di un figlio minore con uno solo dei genitori.

Devo comunicare a tutti gli Enti Pubblici il cambio di residenza una volta ottenuto?

No, il Comune di Roma, una volta cambiata la residenza, provvederà a comunicarlo agli Enti Pubblici interessati, come INPS, Agenzia delle Entrate, ASL e Motorizzazione Civile.

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Quando consegnare la Busta Paga alla Colf o Badante

La busta paga della colf o badante va redatta in duplice copia e va fatta firmare. Solitamente si concorda con la collaboratrice il giorno del mese nel quale consegnare la busta paga, che va dal 1° al 10 del mese successivo.

Vantaggi redazione buste paga

La redazione della Busta paga consente al Datore di Lavoro di mantenere con il proprio dipendente un rapporto chiaro e trasparente dove elementi quali Ferie, Tredicesime e Trattamento di Fine Rapporto sono sempre oggetto di situazioni equivoche con a volte forti discussioni forti discussioni.

Molto spesso queste incomprensioni generano la nascita di Vertenze di Lavoro, non sempre facilmente risolvibili quando non si è mantenuto un rapporto più che limpido con il lavoratore.

In ogni caso si potrà sempre ricorrere ad un arbitrato attraverso la Conciliazione in Sede Sindacale  ma anche in questo caso sarà sicuramente meglio affrontarla con delle buone pezze d’appoggio e una busta paga per Colf, Badante e Babysitter  fatta in modo adeguato sarà sicuramente di grande aiuto.

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