Il conduttore, ai sensi dell’art. 3, comma 6, L. 431/1998, può recedere anticipatamente dal contratto di locazione qualora ricorrano gravi motivi, oggettivi o soggettivi, dandone comunicazione al locatore con preavviso di almeno sei mesi.

Detto termine può essere ridotto mediante specifica previsione contrattuale.

Indennità di mancato preavviso nelle locazioni

La previsione di un termine di preavviso ha la funzione di garantire al locatore un lasso di tempo ragionevole per trovare nuovi inquilini e stipulare un nuovo contratto, senza perdere il diritto al compenso per l’utilizzo dei locali.

(Cass. n. 15769/2015)

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo, in capo all’inquilino, di corrispondere al locatore il pagamento dei canoni mensili previsti dalla legge o dal contratto, a partire dalla comunicazione del recesso oppure, in assenza di comunicazione, dal rilascio dell’immobile.

La giurisprudenza ha chiarito che, nel caso in cui nel contratto di locazione non sia prevista espressamente la facoltà di recesso per gravi motivi senza preavviso, trova applicazione l’art. 3, comma 6, L. 431/1998.

In tal caso, il conduttore può recedere in qualunque momento dal contratto qualora ricorrano gravi motivi, dando comunque comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi, oppure del termine inferiore eventualmente pattuito.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta a carico del conduttore il pagamento del canone fino al sesto mese successivo alla data di comunicazione del recesso.

(Trib. Pordenone, n. 624 del 22 novembre 2022)

Occorre tuttavia valutare cosa accada quando, nonostante il mancato rispetto del termine di preavviso, il locatore stipuli un nuovo contratto allo stesso canone e l’immobile venga immediatamente occupato da nuovi inquilini dopo il rilascio da parte del conduttore originario.

Secondo recente giurisprudenza, nel caso in cui l’immobile sia immediatamente rimesso sul mercato e locato al medesimo canone, il locatore non ha diritto ad alcun indennizzo, non essendovi un effettivo pregiudizio patrimoniale.

(Trib. Torino, n. 1247 del 22 marzo 2023; Cass. n. 18167 del 23 ottobre 2012)

In tale ipotesi, infatti, l’incasso di un doppio canone locatizio risulterebbe ingiustificato, anche in considerazione della natura non propriamente risarcitoria dell’indennità di mancato preavviso.