UNIONCASA ha stilato un elenco degli errori che più frequentemente vengono commessi da proprietari ed inquilini in occasione della stipula un contratto a canone concordato che ricordiamo, può essere di tre tipi:
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Contratto 3+2 ovvero minimo tre anni (ma è possibile anche una durata superiore) con rinnovo sempre di due anni.
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contratto per studenti fuori sede (con durata da 6 a 36 mesi e rinnovabili una sola volta)
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contratti transitori (con durata da 1 a 18 mesi senza possibilità di rinnovo).
L’Organizzazione UNIONCASA, maggiormente rappresentativa della proprietà immobiliare, e Firmataria della Convenzione Nazionale sugli affitti a canone concordato, forte della sua presenza storica sul territorio, ha raccolto una casistica delle problematiche causate da una scarsa o superficiale conoscenza della normativa legata appunto ai canoni concordati.
Vediamo quindi nel dettaglio gli errori più comuni quando si stipula un contratto di locazione a canone concordato frequentemente commessi da proprietari, inquilini o operatori del settore, che avendo riscontrato a posteriori problematiche di varia natura (legale o fiscale) si sono rivolte alle sedi UNIONCASA.
1)Utilizzo della modulistica prevista per il canone concordato, ma poi applicazione del canone di libero mercato;
E’ frequente incorrere in contratti transitori o di 3 anni +2 stipulati su modulistica a canone concordato, ma poi verificare che non è stato applicato il canone in base all’accordo locale, ma un valore stabilito a libero mercatoche invece prevede obbligatoriamente una durata di 4 anni +4 di rinnovo.
2) Non richiedere alle Associazioni di categoria (UNIONCASA) l’attestazione di conformità del contratto/canone concordato, necessaria per l’ottenimento delle agevolazioni fiscali (IMU ridotta e cedolare secca al 10% invece che al 21%).
3) Utilizzare il contratto transitorio senza avere inserito la motivazione e prevedendone il rinnovo automatico;
Tale tipologia di contratto per essere valido deve contenere una motivazione valida tra quelle previste dall’accordo locale, o da parte dell’inquilino o da parte del proprietario. Inoltre per sua stessa natura, non può prevedere il rinnovo automatico.
4) Dimenticarsi o non sapere di dover registrare il contratto entra 30 giorni; Tale omissione prevede delle sanzioni in quanto ogni contratto di locazione deve avere la forma scritta ed essere registrato, sia che si opti per la normale tassazione sia per la cedolare secca.
5) Affittare con contratto per studenti anche a studenti residenti a meno di 100 km dall’università cui si sono iscritti.
Un contratto transitorio per studenti “fuori sede” significa che posso affittare un’abitazione o una camera per un periodo che va da 6 a 36 mesi rinnovabili una sola volta, ma a studenti che vengano da altre località distanti, come residenza, almeno 100 chilometri.
6) Affittare senza aver prima ottenuto l’APE (Attestato di prestazione energetica)
Tale documento è necessario sia in caso di affitto di qualunque tipo, sia per effettuare la vendita di un immobile.
7) Prevedere il rinnovo nel contratto transitorio;
Come detto il contratto transitorio per sua natura non può rinnovarsi in quanto l’esigenza transitoria deve avere una durata certa (es. trasferta di lavoro con contratto di 6 mesi). Invece spesso tale eventualità è prevista in contratti che quindi non sono conformi alla normativa vigente.
8) Non suddividere il canone dalle spese condominiali con specifica di salvo conguaglio. Ciò comporta due ordini di problemi. Il primo che il canone potrebbe non rientrare nelle fasce di oscillazione previste dall’accordo, in secondo luogo in caso di forfetizzazione le spese condominiali saranno tassate come canone.
9) Utilizzare contratti non previsti dall’accordo locale e richiedibili presso le Associazioni della proprietà firmatarie.
Si è riscontrato che spesso si utilizzano contratti addirittura risalenti ad anni addietro (tipo contratti uso foresteria, o prestampati di sconosciuta provenienza, o contratti a canone libero dove si modificano la durata e le condizioni, spesso inserendo clausole vessatorie.
10) A proposito di clausole vessatorie…
Inserire nei contratti clausole contrarie alla legge o particolarmente penalizzanti per gli inquilini può creare notevoli problemi legali. Un deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, non ci si può riservare una copia delle chiavi per controllare l’appartamento, non si possono porre vincoli di orario o di accesso, o vietare all’inquilino ad esempio di fumare. Queste alcune richieste che non possono trovare spazio nei contratti.
A cura della Sede Nazionale UNIONCASA