Affitti brevi: nuove regole, obblighi e sanzioni per locatori e piattaforme

Gli affitti brevi sono a una svolta. Il legislatore, sotto la pressione del settore alberghiero, ha introdotto una nuova normativa per le locazioni brevi con regole più stringenti per chi desidera affittare immobili per periodi inferiori a 30 giorni. Le nuove disposizioni riguardano sia i privati che le piattaforme online come Airbnb e Booking.

Cosa si intende per contratto di locazione breve?

Un contratto di locazione breve è un contratto di affitto di un immobile a uso abitativo della durata massima di 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori di un’attività imprenditoriale. Oltre all’immobile, il contratto può includere servizi accessori come:

• Fornitura di biancheria e pulizia dei locali
• Utenze (luce, gas, acqua) e Wi-Fi
• Aria condizionata e altri comfort

Obbligo di registrazione e codice CIN

Chi vuole affittare un immobile per periodi brevi deve registrarlo nella Banca Dati delle Strutture Ricettive (Bdsr) e ottenere il Codice Identificativo Nazionale (CIN). Questo codice:

• Deve essere esposto all’esterno dell’immobile
• Va indicato in ogni annuncio pubblicato su siti come Airbnb, Booking e altri portali

Nuove norme di sicurezza per gli affitti brevi

Per garantire maggiore sicurezza negli immobili in affitto breve, la legge impone:

• Un estintore certificato CE ogni 200 mq (e uno per ogni piano in caso di più livelli)
• Sensori per il rilevamento di gas e monossido di carbonio

Partita IVA e SCIA per chi affitta più immobili

Se un proprietario affitta più di tre unità, deve:

• Presentare una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune
• Aprire una partita IVA per operare legalmente

Tassazione sulle locazioni brevi

L’aliquota fiscale per gli affitti brevi è:

• 21% per il primo immobile
• 26% per i successivi immobili dello stesso proprietario

Le piattaforme di intermediazione, come Airbnb e Booking, diventano sostituti d’imposta e devono versare il 21% delle somme incassate direttamente all’Agenzia delle Entrate.

Imposta di soggiorno per gli affitti brevi

Il locatore o il gestore dell’immobile deve riscuotere e versare l’imposta di soggiorno al Comune per ogni ospite e per il numero di notti effettuate. L’importo varia in base alle disposizioni comunali.

Sanzioni per chi non rispetta la normativa

Chi non rispetta le nuove regole sugli affitti brevi rischia sanzioni che variano in base all’infrazione:

• Da 2.000€ a 10.000€ per chi affitta più di quattro immobili senza SCIA
• Da 800€ a 8.000€ per chi affitta un immobile senza CIN
• Da 500€ a 5.000€ per chi non espone correttamente il CIN
• Da 600€ a 6.000€ per chi non rispetta i requisiti di sicurezza

Le nuove normative sugli affitti brevi introducono regole più rigide per garantire maggiore trasparenza e sicurezza nel settore. Chi vuole affittare un immobile per brevi periodi deve rispettare tutti gli obblighi di registrazione, tassazione e sicurezza, evitando sanzioni e problemi legali.

Regole più rigide per chi gestisce più immobili

Obbligo di comunicazione degli ospiti alle autorità

Chiunque affitti una proprietà, indipendentemente dal numero di immobili posseduti, deve registrare gli ospiti tramite il portale “Servizio Alloggiati” della Polizia di Stato, al fine di rafforzare i controlli e migliorare la tracciabilità dei soggiorni sul territorio nazionale.

Si tratta di misure necessarie per fare chiarezza in un settore in fortissima espansione e caratterizzato da lacune e incertezze normative, che rendono complesse le verifiche da parte degli enti preposti, in particolare del Fisco.

Parte il programma di formazione online gratuito organizzato dalla Regione Lazio, rivolto alle strutture ricettive del territorio per il corretto utilizzo del nuovo sistema: lunedì 7 aprile il primo appuntamento

Dopo il lancio ufficiale della nuova banca dati delle strutture ricettive del Lazio, che integra le piattaforme esistenti in un unico applicativo web, Ross1000, prende il via ora il programma di formazione online destinato alle strutture ricettive del territorio.

Il programma formativo si compone di sessioni specifiche per ciascun tipo di struttura e ha l’obiettivo di fornire tutte le informazioni necessarie per un utilizzo corretto del sistema, supportando gli operatori durante questa fase di transizione.

La piattaforma ROSS 1000 resterà l’unico applicativo di riferimento, offrendo un sistema più avanzato e completo. Oltre a garantire la gestione dei flussi turistici, mette a disposizione strumenti e funzionalità aggiuntive a supporto dell’utenza, in un’ottica di maggiore efficienza, trasparenza e semplificazione, in linea con gli standard ministeriali.

Segue il calendario dei webinar gratuiti che la Regione Lazio mette a disposizione di tutti gli operatori del settore ricettivo:

Lunedì 7 aprile – Strutture alberghiere della Città Metropolitana di Roma – Qui per partecipare

Giovedì 10 aprile – Strutture alberghiere del restante territorio regionale – Qui per partecipare

Lunedì 14 aprile – Incontro tecnico con le aziende produttrici dei software gestionali delle strutture ricettive – Qui per partecipare

Giovedì 17 aprile – Case per ferie, ostelli per la gioventù, case del camminatore, rifugi montani o escursionistici – Qui per partecipare

Lunedì 28 aprile – Strutture extra alberghiere e alloggi per uso turistico gestiti in forma imprenditoriale – Qui per partecipare

Martedì 6 maggio – Strutture extra alberghiere e alloggi per uso turistico gestiti in forma non imprenditoriale (1° incontro) – Qui per partecipare

Giovedì 8 maggio – Strutture extra alberghiere e alloggi per uso turistico gestiti in forma non imprenditoriale (2° incontro) – Qui per partecipare

Lunedì 12 maggio – Agriturismi, Strutture all’aria aperta (Campeggi, Villaggi turistici, Aree di sosta) e altre tipologie non ricomprese nei precedenti punti – Qui per partecipare

Se hai bisogno di assistenza per la richiesta del CIN e per servizi annessi rivolgiti a Unioncasa Roma San Giovanni dai nostri professionisti.

Imposta di successione non più “richiesta” dall’Agenzia delle Entrate ma calcolata dal contribuente; chiarimenti sulle modalità di determinazione dell’importo; riduzione delle sanzioni per le violazioni commesse dal 1° settembre 2024. Con la circolare n. 3/E – pdf l’Agenzia fa il punto sulle modifiche apportate al Testo unico successioni e donazioni (Tus), al fine di razionalizzare l’imposta e semplificare la sua applicazione.

Come funziona l’autoliquidazione

Per le successioni aperte dal 1° gennaio 2025, non sono più gli uffici finanziari a determinare l’imposta e a richiederne il pagamento con avviso di liquidazione ma sono i soggetti obbligati in base alla dichiarazione di successione a provvedere autonomamente. Il versamento dell’imposta deve essere effettuato entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione di successione (quindi entro 12 mesi dalla data di apertura della successione, più 90 giorni). Per esempio, se una successione viene aperta il 22 ottobre 2025 e la relativa dichiarazione presentata il 15 aprile 2026, il versamento dell’imposta può essere effettuato entro il 20 gennaio 2027 (90 giorni decorrenti dal termine finale del 22 ottobre 2026 per la presentazione della dichiarazione di successione).

Gli altri chiarimenti

Il documento di prassi fornisce indicazioni anche in merito alla determinazione dell’imposta sulle successioni e riepiloga le aliquote che si applicano sul valore complessivo netto dei beni e dei diritti devoluti. Inoltre, ricorda che il Dlgs n. 139/2024 è intervenuto con riferimento all’individuazione dell’ufficio competente per l’applicazione dell’imposta. Si tratta, in particolare, dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate nella cui circoscrizione ricadeva l’ultima residenza della persona deceduta, oppure, se era residente all’estero, l’ufficio nella cui circoscrizione era stata fissata l’ultima residenza in Italia o, se l’ultima residenza non è nota, l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate di Roma.

Le sanzioni

La circolare riepiloga, infine, l’ammontare delle sanzioni relative a violazioni delle norme sulle imposte di successione e donazione, commesse a partire dal 1° settembre 2024. Il decreto legislativo n. 87/2024 (articolo 4, comma 2) ha infatti modificato varie disposizioni, prevedendo un generale abbassamento delle percentuali applicabili.

La nostra Sede UNIONCASA ROMA SAN GIOVANNI assiste i propri associati nella presentazione della dichiarazione di Successione.

La Dichiarazione di Successione deve essere presentata dagli eredi per comunicare all’Agenzia delle Entrate il passaggio di proprietà di determinati beni o della titolarità di capitali appartenuti in vita alla persona deceduta

Dev’essere presentata entro 12 mesi dalla data di apertura della successione che, generalmente, coincide con la data del decesso.

Se hai bisogno di assistenza rivolgiti a Unioncasa Roma San Giovanni i nostri professionisti ti potranno assistere nella Dichiarazione di Successione e al corretto versamento delle imposte dovute.

Il 730 è obbligatorio?

No, non è obbligatorio a priori fare il Modello 730. Dipende dalla situazione di ciascun contribuente, ad esempio dalle tipologie di reddito percepite. In linea generale il 730 è un modello semplificato di dichiarazione che può essere utilizzato da lavoratori dipendenti, pensionati o da coloro che percepiscono redditi assimilati al lavoro dipendente per dichiarare i propri redditi o per godere delle agevolazioni (detrazioni o deduzione) per gli oneri sostenuti l’anno precedente.

Quando si può utilizzare il modello 730?

Possono utilizzare il Modello 730 i contribuenti che nell’anno precedente hanno percepito redditi di lavoro dipendente e redditi assimilati (es. co.co.co. e contratti di lavoro a progetto), redditi dei terreni e dei fabbricati, redditi di capitale, redditi di lavoro autonomo per i quali non è richiesta la partita IVA (ad esempio prestazioni di lavoro autonomo non esercitate abitualmente), redditi diversi (ad esempio redditi di terreni e fabbricati situati all’estero) e alcuni dei redditi assoggettabili a tassazione separata. In più dal 2020 è stata introdotta un’importante novità che permette di fare il 730 anche agli eredi per conto delle persone decedute.

Quando è obbligatorio presentare la dichiarazione dei redditi?

È obbligatorio presentare la dichiarazione dei redditi quando si hanno più redditi contemporaneamente, ad esempio più contratti da lavoro dipendente nello stesso anno sottoscritti con più datori di lavoro, nel caso in cui l’ultimo datore di lavoro non abbia effettuato il conguaglio. Oppure è obbligatorio quando si hanno più redditi di diversa natura, ad esempio un reddito da lavoro dipendente più un reddito derivante dalla locazione di un fabbricato di proprietà.

Può essere inoltre obbligatorio quando le ritenute fiscali non sono state correttamente effettuate dall’unico datore di lavoro con cui si è intrattenuto un rapporto professionale, oppure quando si ha un datore di lavoro che non fa (perché non può) le veci di sostituto d’imposta (è il caso ad esempio delle colf/badanti che ricevono la retribuzione lorda, senza ritenute, da parte della famiglia privata).

Quando scade la presentazione del 730?

Il modello 730/2025 precompilato deve essere presentato entro il 30 settembre 2025 direttamente tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure da un Caf o da un professionista abilitato (consulente del lavoro, dottore commercialista, ragioniere o perito commerciale, società tra professionisti).

Rimborso 730 quando arriva?

Se il Modello 730 è stato fatto riportando i dati del sostituto d’imposta, il rimborso arriva, per i lavoratori dipendenti, direttamente in busta paga dal mese di luglio in poi (dipende quando si presenta il modello); nel caso invece dei pensionati il rimborso avviene direttamente sulla rata di pensione a partire dal mese di agosto.

Se invece il Modello 730 è stato fatto senza indicare i dati del sostituto d’imposta, allora il rimborso spettante sarà effettuato da parte dell’Agenzia delle Entrate entro la fine dell’anno, o all’inizio dell’anno successivo, sul conto corrente del contribuente.

Rimborso 730 pensionati quando arriva?

Per i pensionati il rimborso del credito risultante dal Modello 730 arriva nella busta paga di agosto o settembre.

730 con partita IVA

I contribuenti con partita IVA non possono fare il Modello 730, nemmeno se hanno percepito anche un reddito da lavoro dipendente o pensione. Devono fare per forza il Modello REDDITI (ex Modello Unico).

730 con due CU: come fare?

Se ci sono due (o anche più) CU riferite allo stesso anno, è segno allora che il contribuente ha ricevuto più redditi, quindi, a meno che l’ultimo datore di lavoro non abbia effettuato il conguaglio definitivo tenendo conto di tutti quanti redditi (cosa assai poco probabile), vigerà l’obbligo di fare il Modello 730.

In ogni caso, in presenza di più CU, è sempre consigliabile far esaminare la propria situazione nella nostra sede CAF SAN GIOVANNI.

Se hai bisogno di assistenza per la tua dichiarazione dei redditi rivolgiti al nostro Sportello CAF SAN GIOVANNI. I nostri professionisti ti potranno assistere nella Dichiarazione di Redditi 730 – Unico.

Che cos’è una Conciliazione sindacale

Si tratta di un procedimento stragiudiziale mediante il quale il lavoratore e il datore di lavoro, con l’assistenza di un conciliatore sindacale, cercano di risolvere una controversia lavorativa in modo amichevole, individuando una soluzione che sia soddisfacente per entrambe le parti, al fine di evitare il ricorso all’autorità giudiziaria, evitando un aggravio di spese e riducendo il tempo per la sottoscrizione di un accordo transattivo efficace.

Vantaggi della Conciliazione sindacale

La conciliazione sindacale offre numerosi vantaggi ovvero rapidità nella procedura perchè può essere conclusa in tempi brevi, riducendo i tempi di attesa rispetto ai procedimenti giudiziari;

Gli oneri economici sono generalmente inferiori rispetto a quelli legati a un’azione legale prolungata;

Riservatezza perchè gli accordi si svolgono in un contesto riservato, proteggendo la privacy delle parti coinvolte.

Ed infine le parti hanno maggiore autonomia nel negoziare un accordo che rispetti le esigenze delle parti, differente da quanto avverrebbe in un processo giudiziale dove la decisione è presa dal giudice.

Gli esperti specializzati del nostro ufficio offrono assistenza e consulenza riguardo tutte le tematiche inerenti al mondo del lavoro. Seguono tutti i servizi che offriamo:

• Assistenza per vertenze di lavoro e conciliazioni in sede sindacale

• Assistenza controversie di qualsiasi natura legale, civile e penale (ricorsi tributari)

• Accordi sindacali di secondo livello

• Accordi sindacali per installazioni di videosorveglianza ex Art.4 L. 300

• Assistenza pratiche Fondo di Garanzia TFR e credito di lavoro – INPS

• Assistenza Applicazione CCNL materia disciplina del lavoro (lettere di contestazione) e relative sanzioni

• Assistenza per riconoscimento di stato di crisi aziendale, cassa integrazione e mobilità in deroga

• Assistenza c/o ITL – PROVINCIALE per ricorsi su vertenze di lavoro