Cosa posso fare in caso di mancato pagamento dei canoni di Locazione ?

Il procedimento per convalida di sfratto è applicabile non solo nell’ipotesi in cui si voglia ottenere il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile prima della scadenza contrattuale, ma anche qualora il diritto al rilascio sia attuale in considerazione della pronuncia giudiziale di risoluzione del rapporto contrattuale per morosità del conduttore.

L’art. 658, comma 1, c.p.c. statuisce infatti che “Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell’articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti”.

Si tratta dunque di un’azione di natura costitutiva e di condanna, poiché il locatore può, per il suo tramite e nelle forme del procedimento per convalida, ottenere il provvedimento di rilascio che implica la risoluzione del rapporto contrattuale e il pagamento dei canoni scaduti secondo le forme proprie del procedimento ingiuntivo.

A quest’ultimo riguardo, si rammenta che  art. 55 della L. n. 392/1978  prevede che “La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice” (comma 1);

Inoltre, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato (comma 2). Di particolare rilievo è poi la disposizione del comma successivo, secondo cui se il mancato pagamento, protrattosi per non oltre due mesi, derivi dalle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, la morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, e il termine di cui al citato comma 2 è di centoventi giorni (comma 3).

Il provvedimento relativo alla concessione del termine di grazia ha la forma dell’ordinanza revocabile; qualora, infine, a seguito della concessione del termine di grazia, il pagamento non avvenga, il giudice dovrà emettere ordinanza di convalida (Cass. civ., n. 19772/2003).

 

 

 

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