Il procedimento per convalida di sfratto è applicabile non solo nell’ipotesi in cui si voglia ottenere il titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile prima della scadenza contrattuale, ma anche quando il diritto al rilascio sia attuale in seguito alla pronuncia giudiziale di risoluzione del rapporto contrattuale per morosità del conduttore.

L’art. 658, comma 1, c.p.c. stabilisce infatti che il locatore può intimare al conduttore lo sfratto anche in caso di mancato pagamento del canone d’affitto alle scadenze e chiedere nello stesso atto l’ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.

Si tratta dunque di un’azione di natura costitutiva e di condanna, poiché il locatore può ottenere il provvedimento di rilascio, che implica la risoluzione del rapporto contrattuale, e il pagamento dei canoni scaduti secondo le forme del procedimento ingiuntivo.

A questo riguardo, si rammenta che l’art. 55 della L. n. 392/1978 prevede che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio, se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice.

Inoltre, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, se il pagamento non avviene in udienza, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni, rinviando l’udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato.

Se il mancato pagamento, protrattosi per non oltre due mesi, deriva dalle precarie condizioni economiche del conduttore insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi condizioni, la morosità può essere sanata per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, con termine fino a centoventi giorni.

Il provvedimento relativo alla concessione del termine di grazia ha la forma dell’ordinanza revocabile. Qualora, a seguito della concessione del termine di grazia, il pagamento non avvenga, il giudice dovrà emettere ordinanza di convalida (Cass. civ., n. 19772/2003).