UNIONCASA ha stilato un elenco degli errori che più frequentemente vengono commessi da proprietari e inquilini in occasione della stipula di un contratto a canone concordato, che può essere di tre tipi:

• Contratto 3+2, ovvero minimo tre anni, con rinnovo di due anni.
• Contratto per studenti fuori sede, con durata da 6 a 36 mesi e rinnovabile una sola volta.
• Contratto transitorio, con durata da 1 a 18 mesi senza possibilità di rinnovo.

L’Organizzazione UNIONCASA, maggiormente rappresentativa della proprietà immobiliare e firmataria della Convenzione Nazionale sugli affitti a canone concordato, ha raccolto una casistica delle problematiche causate da una scarsa o superficiale conoscenza della normativa legata ai canoni concordati.

Vediamo nel dettaglio gli errori più comuni quando si stipula un contratto di locazione a canone concordato.

1) Utilizzo della modulistica prevista per il canone concordato, ma applicazione del canone di libero mercato.

È frequente incorrere in contratti transitori o 3+2 stipulati su modulistica a canone concordato, ma con un canone non determinato in base all’accordo locale.

2) Non richiedere alle associazioni di categoria, come UNIONCASA, l’attestazione di conformità del contratto o del canone concordato.

L’attestazione è necessaria per ottenere le agevolazioni fiscali, come IMU ridotta e cedolare secca al 10% invece che al 21%.

3) Utilizzare il contratto transitorio senza inserire la motivazione e prevedendone il rinnovo automatico.

Il contratto transitorio, per essere valido, deve contenere una motivazione prevista dall’accordo locale, da parte dell’inquilino o del proprietario. Inoltre, per sua natura, non può prevedere il rinnovo automatico.

4) Dimenticare o non sapere di dover registrare il contratto entro 30 giorni.

L’omissione comporta sanzioni, poiché ogni contratto di locazione deve avere forma scritta ed essere registrato, sia in regime ordinario sia con cedolare secca.

5) Affittare con contratto per studenti anche a studenti residenti a meno di 100 km dall’università.

Il contratto per studenti fuori sede può essere utilizzato per studenti residenti in località distanti almeno 100 km dall’università.

6) Affittare senza aver prima ottenuto l’APE, Attestato di Prestazione Energetica.

L’APE è necessario sia per l’affitto di qualunque tipo sia per la vendita di un immobile.

7) Prevedere il rinnovo nel contratto transitorio.

Il contratto transitorio non può rinnovarsi, perché l’esigenza transitoria deve avere una durata certa.

8) Non suddividere il canone dalle spese condominiali, con specifica di salvo conguaglio.

Questo può creare problemi perché il canone potrebbe non rientrare nelle fasce previste dall’accordo e, in caso di forfetizzazione, le spese condominiali potrebbero essere tassate come canone.

9) Utilizzare contratti non previsti dall’accordo locale.

Spesso vengono utilizzati contratti risalenti ad anni precedenti, prestampati di provenienza non chiara o contratti a canone libero modificati nella durata e nelle condizioni.

10) Inserire clausole vessatorie.

Inserire nei contratti clausole contrarie alla legge o penalizzanti per gli inquilini può creare problemi legali. Un deposito cauzionale non può superare le tre mensilità, non ci si può riservare una copia delle chiavi per controllare l’appartamento e non si possono prevedere limiti illegittimi di accesso o utilizzo dell’immobile.

A cura della sede Nazionale UNIONCASA.