Affitti a Roma: il canone concordato guida il mercato
Affitti a Roma, il mercato cambia: crescono i contratti a canone concordato e le nuove esigenze abitative. L'analisi di UNIONCASA Roma San Giovanni
ROMA – Il mercato delle locazioni nella Capitale sta vivendo una fase di profonda evoluzione. Aumentano i contratti a canone concordato, crescono le locazioni transitorie e cambiano le esigenze abitative di studenti, lavoratori fuori sede, giovani coppie e famiglie. Una trasformazione che riflette i nuovi stili di vita e la maggiore mobilità della società, ma che richiede anche strumenti adeguati per garantire un mercato sempre più equilibrato.
Secondo UNIONCASA Roma San Giovanni, Roma rappresenta oggi uno dei principali punti di osservazione dell'evoluzione del mercato immobiliare italiano, dove nuove forme contrattuali stanno progressivamente affiancando il tradizionale contratto di locazione di lunga durata.
Il canone concordato si conferma una scelta vincente
Tra le formule più apprezzate continua a distinguersi il contratto a canone concordato, che negli ultimi anni ha registrato una crescita costante.
Per UNIONCASA Roma San Giovanni, il successo di questa tipologia contrattuale è legato alla capacità di coniugare le esigenze di entrambe le parti: da un lato offre ai proprietari importanti agevolazioni fiscali, dall'altro consente agli inquilini di accedere ad abitazioni con canoni più sostenibili rispetto ai valori di mercato.
Una soluzione che sta contribuendo a rendere il mercato più stabile e trasparente, favorendo rapporti equilibrati tra locatori e conduttori.
Crescono le locazioni flessibili
Parallelamente aumenta anche il ricorso alle locazioni transitorie, sempre più richieste da studenti universitari, professionisti, lavoratori trasferiti temporaneamente e cittadini che necessitano di una sistemazione per periodi limitati.
Secondo UNIONCASA Roma San Giovanni, questa evoluzione dimostra come il mercato immobiliare stia diventando sempre più dinamico e capace di adattarsi ai cambiamenti sociali e professionali degli ultimi anni.
Le sfide da affrontare
Accanto ai segnali positivi, restano alcune criticità che meritano attenzione.
La domanda di abitazioni continua infatti a essere molto elevata, mentre l'offerta fatica ancora a crescere con la stessa rapidità. A incidere sono diversi fattori, tra cui la pressione fiscale, l'incertezza normativa e i tempi delle procedure giudiziarie nei casi di morosità, elementi che talvolta inducono i proprietari a rinviare la scelta di mettere il proprio immobile sul mercato.
Secondo UNIONCASA Roma San Giovanni, affrontare queste problematiche significa creare un contesto più favorevole agli investimenti e aumentare il numero di abitazioni disponibili, con benefici per l'intero mercato.
Roberto Cirulli: "Il confronto è la strada per un mercato più equilibrato"
Il Dott. Roberto Cirulli, Presidente di UNIONCASA Roma San Giovanni, evidenzia come il momento attuale rappresenti anche un'opportunità di crescita.
"Il mercato delle locazioni sta cambiando rapidamente e questo cambiamento deve essere accompagnato da regole chiare, strumenti moderni e maggiore collaborazione tra istituzioni, proprietari e inquilini. Il crescente utilizzo del canone concordato dimostra che è possibile trovare un equilibrio tra sostenibilità economica e tutela della proprietà. Occorre continuare su questa strada, incentivando i proprietari a mettere sul mercato nuovi immobili e offrendo, al tempo stesso, maggiori garanzie a chi cerca una casa. Solo attraverso un sistema più efficiente e trasparente sarà possibile rispondere alla crescente domanda abitativa della Capitale."
Il ruolo di UNIONCASA Roma San Giovanni
UNIONCASA Roma San Giovanni rinnova il proprio impegno nel fornire assistenza qualificata ai proprietari e agli inquilini, promuovendo una corretta informazione sulle diverse tipologie contrattuali e favorendo soluzioni che valorizzino il patrimonio immobiliare.
L'associazione ritiene che il futuro del mercato delle locazioni passi attraverso un equilibrio tra tutela della proprietà, accessibilità degli affitti e collaborazione tra tutti gli operatori del settore, affinché Roma possa disporre di un mercato sempre più moderno, dinamico e capace di rispondere alle esigenze dei cittadini.
Locazioni brevi tra cedolare secca e regime forfetario
Locazioni brevi tra cedolare secca e regime forfetario
Cos’è una locazione breve e chi può usufruirne
Le locazioni brevi sono contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche per finalità turistiche.
Regolate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, si applicano agli affitti gestiti fuori dall’esercizio d’impresa, anche tramite portali telematici o agenzie immobiliari.
Sono ammessi servizi come pulizia, biancheria, utenze, wi-fi, aria condizionata, ma non servizi tipici dell’attività ricettiva (pasti, colazione, noleggio auto, guide turistiche).
Il limite dei 4 appartamenti: quando l’attività diventa impresa
La cedolare secca può essere applicata solo se si affittano fino a 4 appartamenti per anno fiscale.
Con 5 o più immobili, l’attività è automaticamente considerata imprenditoriale (art. 1, comma 595, legge 178/2020) e richiede partita IVA, applicando il regime d’impresa (ordinario o forfettario).
Anche con meno di 5 immobili, l’attività può essere considerata impresa se è svolta in modo organizzato o collegata a un’attività turistica principale.
Cedolare secca: funzionamento e aliquote
La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo.
Si applica direttamente sul canone lordo con le seguenti aliquote:
21% per un solo immobile scelto dal locatore;
26% per gli altri immobili;
Dal 2026, anche per locazioni tramite portali o intermediari l’aliquota sarà del 26%.
Vantaggi principali:
Tassazione fissa e semplice
Nessuna addizionale regionale o comunale
Niente imposte di registro e bollo
Svantaggi:
Nessuna deduzione o detrazione fiscale
Tassazione sul 100% del canone
Ideale per chi ha altri redditi (da lavoro o pensione) e vuole evitare l’aumento dell’aliquota IRPEF progressiva.
Obblighi per portali online e intermediari immobiliari
I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i gestori di portali telematici (come Airbnb, Booking, Vrbo), che mettono in contatto proprietari e locatari, sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve entro il 30 giugno dell’anno successivo.
I dati da comunicare sono:
nome, cognome e codice fiscale del locatore;
durata del contratto;
importo del corrispettivo lordo;
indirizzo dell’immobile.
Inoltre, tali soggetti — se incassano i canoni o intervengono nel pagamento — operano come sostituti d’imposta, applicando una ritenuta del 21% sull’importo lordo dovuto al locatore e versandola allo Stato.
Questa ritenuta può essere a titolo d’imposta (se si applica la cedolare secca) o a titolo d’acconto (in caso di regime ordinario IRPEF).
Regime forfettario per locazioni brevi in forma d’impresa
Chi affitta più di 4 immobili o gestisce l’attività in modo organizzato rientra nel regime d’impresa.
In presenza dei requisiti, è possibile scegliere il regime forfettario (legge 190/2014), che prevede:
Ricavi annui fino a 85.000 €;
Spese per lavoro e collaboratori fino a 20.000 €;
Coefficiente di redditività 86%;
Imposta sostitutiva 15% (ridotta al 5% per i primi 5 anni);
Versamento dei contributi INPS, deducibili dal reddito.
Vantaggi:
Tassazione agevolata
Deducibilità forfettaria dei costi
Esenzione IVA e contabilità semplificata
Svantaggi:
Contributi previdenziali obbligatori
Maggiore burocrazia rispetto alla cedolare secca
Cedolare secca vs Regime forfettario: confronto diretto
| Caratteristica | Cedolare secca | Regime forfettario |
|---|---|---|
| Numero immobili | Fino a 4 | Da 5 o attività organizzata |
| Aliquota | 21% – 26% | 15% (5% per startup) |
| Base imponibile | 100% canone | 86% canone |
| Deduzioni/Detrazioni | Nessuna | 14% costi forfettari + INPS deducibile |
| Contributi INPS | No | Sì |
| Convenienza | Per redditi alti e gestione semplice | Per attività strutturate |
Esempio pratico
Un contribuente affitta 4 appartamenti per un totale annuo di 48.000 € di canoni:
Cedolare secca: imposta totale circa 11.700 €
Regime forfettario: imposta + contributi circa 12.100 €
In questo caso, la cedolare secca risulta più conveniente, ma il forfettario è vantaggioso se si hanno contributi da dedurre o si prevede una crescita dell’attività.
Conclusioni: quale regime scegliere
Cedolare secca → consigliata per chi affitta fino a 4 immobili, senza struttura organizzata.
Regime forfettario → adatto a chi gestisce più immobili, con un’attività strutturata e ricavi fino a 85.000 €.
Sintesi rapida:
Fino a 4 immobili → Cedolare secca (21%-26%)
Da 5 immobili o attività organizzata → Regime forfettario (15%-5%)