Locazioni brevi tra cedolare secca e regime forfetario

Cos’è una locazione breve e chi può usufruirne

Le locazioni brevi sono contratti di affitto di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche per finalità turistiche.
Regolate dall’art. 4 del D.L. 50/2017, si applicano agli affitti gestiti fuori dall’esercizio d’impresa, anche tramite portali telematici o agenzie immobiliari.

Sono ammessi servizi come pulizia, biancheria, utenze, wi-fi, aria condizionata, ma non servizi tipici dell’attività ricettiva (pasti, colazione, noleggio auto, guide turistiche).

Il limite dei 4 appartamenti: quando l’attività diventa impresa

La cedolare secca può essere applicata solo se si affittano fino a 4 appartamenti per anno fiscale.
Con 5 o più immobili, l’attività è automaticamente considerata imprenditoriale (art. 1, comma 595, legge 178/2020) e richiede partita IVA, applicando il regime d’impresa (ordinario o forfettario).

Anche con meno di 5 immobili, l’attività può essere considerata impresa se è svolta in modo organizzato o collegata a un’attività turistica principale.

Cedolare secca: funzionamento e aliquote

La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e di bollo.
Si applica direttamente sul canone lordo con le seguenti aliquote:

21% per un solo immobile scelto dal locatore;

26% per gli altri immobili;

Dal 2026, anche per locazioni tramite portali o intermediari l’aliquota sarà del 26%.

Vantaggi principali:
Tassazione fissa e semplice
Nessuna addizionale regionale o comunale
Niente imposte di registro e bollo

Svantaggi:

Nessuna deduzione o detrazione fiscale

Tassazione sul 100% del canone

Ideale per chi ha altri redditi (da lavoro o pensione) e vuole evitare l’aumento dell’aliquota IRPEF progressiva.

Obblighi per portali online e intermediari immobiliari

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, nonché i gestori di portali telematici (come Airbnb, Booking, Vrbo), che mettono in contatto proprietari e locatari, sono obbligati a trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve entro il 30 giugno dell’anno successivo.

I dati da comunicare sono:

nome, cognome e codice fiscale del locatore;

durata del contratto;

importo del corrispettivo lordo;

indirizzo dell’immobile.

Inoltre, tali soggetti — se incassano i canoni o intervengono nel pagamento — operano come sostituti d’imposta, applicando una ritenuta del 21% sull’importo lordo dovuto al locatore e versandola allo Stato.
Questa ritenuta può essere a titolo d’imposta (se si applica la cedolare secca) o a titolo d’acconto (in caso di regime ordinario IRPEF).

Regime forfettario per locazioni brevi in forma d’impresa

Chi affitta più di 4 immobili o gestisce l’attività in modo organizzato rientra nel regime d’impresa.
In presenza dei requisiti, è possibile scegliere il regime forfettario (legge 190/2014), che prevede:

Ricavi annui fino a 85.000 €;

Spese per lavoro e collaboratori fino a 20.000 €;

Coefficiente di redditività 86%;

Imposta sostitutiva 15% (ridotta al 5% per i primi 5 anni);

Versamento dei contributi INPS, deducibili dal reddito.

Vantaggi:
Tassazione agevolata
Deducibilità forfettaria dei costi
Esenzione IVA e contabilità semplificata

Svantaggi:
Contributi previdenziali obbligatori
Maggiore burocrazia rispetto alla cedolare secca

Cedolare secca vs Regime forfettario: confronto diretto

Caratteristica	Cedolare secca	Regime forfettario
Numero immobili	Fino a 4	Da 5 o attività organizzata
Aliquota	21% – 26%	15% (5% per startup)
Base imponibile	100% canone	86% canone
Deduzioni/Detrazioni	Nessuna	14% costi forfettari + INPS deducibile
Contributi INPS	No	Sì
Convenienza	Per redditi alti e gestione semplice	Per attività strutturate

Esempio pratico

Un contribuente affitta 4 appartamenti per un totale annuo di 48.000 € di canoni:

Cedolare secca: imposta totale circa 11.700 €

Regime forfettario: imposta + contributi circa 12.100 €

In questo caso, la cedolare secca risulta più conveniente, ma il forfettario è vantaggioso se si hanno contributi da dedurre o si prevede una crescita dell’attività.

Conclusioni: quale regime scegliere

Cedolare secca → consigliata per chi affitta fino a 4 immobili, senza struttura organizzata.

Regime forfettario → adatto a chi gestisce più immobili, con un’attività strutturata e ricavi fino a 85.000 €.

Sintesi rapida:

Fino a 4 immobili → Cedolare secca (21%-26%)

Da 5 immobili o attività organizzata → Regime forfettario (15%-5%)