Vendita di immobile concesso in locazione commerciale: si tratta di un’ipotesi diffusa nella realtà quotidiana e comporta alcune tutele per il conduttore del bene.

Innanzitutto, va premesso che i contratti di locazione ad uso commerciale sono soggetti alla disciplina prevista dalla legge 392/78, cosiddetta legge sull’equo canone.

Tale normativa differenzia le attività dei conduttori a seconda che siano esercitate a contatto diretto con il pubblico o meno, prevedendo una disciplina diversa per le due ipotesi.

Attività a contatto diretto con il pubblico

Nel primo caso, a fronte della volontà di vendita di un immobile, la legge garantisce gli interessi del conduttore attraverso due istituti: il diritto di prelazione e quello speculare di riscatto, previsti dagli artt. 38 e 39.

Il proprietario dell’immobile dovrà quindi preferire il conduttore rispetto ai terzi nella conclusione del contratto di compravendita, a parità di condizioni.

In particolare, il locatore dovrà comunicare le sue intenzioni al conduttore, indicando:

• il corrispettivo in denaro;
• le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa;
• l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.

Il conduttore potrà esercitare tale diritto entro sessanta giorni dal ricevimento della comunicazione, mediante avviso al locatore.

Successivamente dovrà versare il prezzo di acquisto, con contestuale stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare.

Qualora invece il proprietario ometta di adempiere a tali obblighi, l’avente diritto alla prelazione potrà riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.

Attività non a stretto contatto con il pubblico

Nel secondo caso, ovvero quando non vi siano rapporti diretti con la clientela, l’art. 41, comma 2, della legge sull’equo canone, così come interpretato dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione, esclude l’applicabilità degli artt. 38 e 39.

Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non sarà tenuto a privilegiare il conduttore nella conclusione della compravendita, ma potrà scegliere liberamente la propria controparte contrattuale.

Vendita di un immobile: cosa succede al contratto di locazione

A questo punto si pone il problema di stabilire quali saranno le sorti del contratto di locazione.

La legge stabilisce che l’acquirente subentra nel contratto quale locatore, alle condizioni concordate dalle parti originarie, e l’inquilino potrà continuare a rimanere nei locali fino alla naturale scadenza dell’accordo.

Si ricorda infine che la legge sull’equo canone prevede precisi termini di durata delle locazioni commerciali: esse non possono essere inferiori a sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività:

• industriali;
• commerciali;
• artigianali;
• di interesse turistico;
• di esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

La durata non può essere inferiore a nove anni nel caso in cui l’immobile sia adibito ad attività alberghiere.

Fanno eccezione le attività di carattere transitorio, che possono avere durata più breve.

A cura della sede Nazionale UNIONCASA.