Il contratto preliminare è l’accordo tra due parti con cui una si impegna a vendere e l’altra ad acquistare un bene, normalmente un immobile. La proprietà però si trasferisce solo con il contratto definitivo.

Cosa succede se non vengono rispettati gli accordi del preliminare

Qualora il preliminare avente per oggetto la vendita di un immobile con contestuale versamento di una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria non sia seguito entro i termini concordati dalla stipula del contratto definitivo, la parte adempiente può agire in giudizio per chiedere:

• la risoluzione del contratto per inadempimento (art. 1453 c.c.) con richiesta del risarcimento del danno;
• l’esecuzione forzata del contratto, con emissione di una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.);
• la risoluzione del contratto con trattenimento della caparra (art. 1385 c.c.).

Se invece è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Il legislatore ha predisposto forme di tutela nei confronti del compratore.

Dal punto di vista giurisprudenziale è stato sostenuto che:

“La risoluzione del contratto di diritto per inosservanza del termine essenziale (art. 1457 c.c.) non preclude alla parte adempiente, nel caso in cui sia stata contrattualmente prevista una caparra confirmatoria, l’esercizio della facoltà di recesso ai sensi dell’art. 1385 c.c. per ottenere, invece del risarcimento del danno, la ritenzione della caparra o la restituzione del suo doppio.”

(Cass. n. 21838/2010; Cass. n. 23315/2007)

In conclusione, a fronte del grave inadempimento della parte venditrice, l’acquirente adempiente non solo ha la facoltà di esercitare il diritto di recesso, ma anche il diritto di ottenere dalla controparte la restituzione del doppio della caparra versata.

(App. L’Aquila, 29 giugno 2015, n. 859)