Stretta fiscale sugli affitti brevi 2026

Cosa cambia davvero dal 2026 sugli affitti brevi

La stretta fiscale sugli affitti brevi è ufficialmente partita.
Dal 1° gennaio 2026, con la Legge di Bilancio 2026, cambiano le regole per migliaia di proprietari.

Affitti brevi e tasse: il nuovo scenario

Il sistema di tassazione resta invariato solo in parte:

Primo immobile: cedolare secca 21%

Secondo immobile: cedolare secca 26%

Dal terzo immobile: obbligo di Partita IVA

Dal terzo affitto turistico si presume attività d’impresa.

Partita IVA obbligatoria: cosa comporta

L’obbligo di Partita IVA sugli affitti brevi significa:

  • uscita dalla cedolare secca
  • tassazione Irpef ordinaria
  • contributi previdenziali obbligatori
  • contabilità più complessa
  • gestione di fatture e IVA

Una svolta che incide soprattutto sui piccoli proprietari.

Quanti immobili sono coinvolti?

Il limite scende da 5 a 3 immobili.
Secondo le stime, l’impatto diretto riguarda poche migliaia di case, su oltre 500.000 immobili presenti sulle piattaforme online.

Affitti brevi e strategie di aggiramento

Molti proprietari potrebbero tentare di:

  • intestare immobili a familiari
  • passare all’affitto lungo
  • usare comodati o subaffitti
  • operare in nero

L’Agenzia delle Entrate intensificherà i controlli su evasione ed elusione fiscale.

La vera stretta arriva dai Comuni

Il vero cambiamento potrebbe arrivare da Regioni e Comuni.

Stop agli affitti brevi nelle zone turistiche?

La Corte Costituzionale ha dato il via libera alla legge della Toscana sugli affitti brevi.
Punto chiave:

👉 un immobile usato stabilmente per affitti turistici può essere considerato turistico-ricettivo, non residenziale.

Cambio di destinazione d’uso

I Comuni possono:

  • imporre il cambio di destinazione d’uso
  • limitare gli affitti brevi in zone specifiche
  • ridurre la presenza di locazioni turistiche nei centri storici
  • Un impatto forte sulla commerciabilità degli immobili.

Effetto domino tra le Regioni

Dopo la Toscana, anche Emilia-Romagna si muove nella stessa direzione.
Altre Regioni potrebbero seguire, in attesa di una norma nazionale sugli affitti brevi, richiesta dall’ANCI.